Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen özel hukuk dalıdır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında yer alır. Kiralanan taşınmazın kullanım hakkının bedel karşılığında devredilmesini ve bunun hukuki yaptırım ile yükümlülüklerini konu alır. Kira sözleşmesi, kira bedeli, tahliye, kira artışı, mülkün kullanımı ve tamirat gibi konuları içerir.  Güvenli ve yaşanabilir bir mülk talep etme, kira bedelinin sözleşmeye uygun belirlenmesi, haksız tahliyeye karşı korunma gibi başlıca hakları düzenler. Taraflar arasında adil ve dengeli bir kira ilişkisi kurulmasını sağlamayı amaçlamaktadır. Sizlerle uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklara ilişkin bazı içtihat metinlerini  paylaşacağız.

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 23. HUKUK DAİRESİ

27.06.2025 T. 2024/3426E.  2025/1209 K.

Sözleşme serbestisi kapsamında kiracı ve kiraya veren yeni dönem için her zaman sözleşme koşullarında değişiklik yapabilirler. TBK'ya eklenen geçici maddeler ile %25 oranında artış sınırı kiracı lehine yapılan bir düzenleme olup, kiracının bunu aşan nitelikteki kira artış oranını kabul etmemesi ile hüküm doğurmayacaktır. Ancak kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi olmadığı gibi kiracı tarafından irade fesadına uğradığına dair bir iddia ve ispat da bulunmadığından talebi TMK'nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırıdır. Bu nedenle Mahkemece verilen kararda usul ve yasaya aykırı yön yoktur. 

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi

04.02.2025 T. 2024/1607 E. 2025/223 K.

Kira ödemesi olduğu açıkça belirtilse dahi, kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişi hesabına yapılan ödemeler olduğundan ve davacının da buna açık muvafakati bulunmadığından, yapılan ödemelerin kira ödemesi olarak kabulü mümkün değildir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

02.07.2025 T. 2024/12-785 E. 2025/426 K.

Kiracının ilamsız takip sonucunda 30 günlük yasal süre içinde sadece kirayı ödeyip; takiple kesinleşen elektrik, su ve ortak giderler gibi yan giderleri ödememesiyle temerrüt gerçekleşmiş olup, kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

09.05.2019 T. 2017/8010 E. 2019/4357 K.

Kira sözleşmelerinde teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme geçerlidir. Kiracı tarafından sözleşmede yazılı artış hükmünün bilinmesine rağmen ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin artış yaparak kirayı ödemeye devam ettiği takdirde kira bedelinin indirilmesine yönelik haklarından halin icaplarına göre feragat etmiş sayılabilir. Sözleşmede açıkça kira bedelinin kontratın bitiminden itibaren geçerli olduğunu kabul eden kiracının kira müddeti içerisinde yaptığı bu ödeme şeklinin teamül haline geldiği anlaşılmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi

17.12. 2014 T. 2014/13390 E. 2014/14132 K.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında, kiracıya gönderilen ihtarda, ihtiyacın sebebinin yazılması zorunlu değildir.

Yargıtay 3.  Hukuk Dairesi

2022/8307 E. 2023/168 K.

Tahliye taahhütnamesinde tarih yazılmamış olsa dahi "içinde kiracı olarak bulunduğum" ibaresinin yer alması nedeniyle taahhütnamenin, kira sözleşmesinden sonra düzenlendiği anlaşıldığından, tahliye taahhütnamesi geçerlidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

2017/394 E. 2017/708 K. 

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ev sahibinin kirada olması ve sözleşmeyi mahkemeye sunması, evine ihtiyacı olduğuna karine teşkil eder. Bu belge varsa mahkemelerin kısa sürede sonuçlanması gerekir.