Tek Bir Kat Malikinin Başvurusu Bütün Binanın Kaderini Değiştirebilir; Kentsel Dönüşümde Çok Az Kişinin Bildiği Hak
Kentsel dönüşüm denildiğinde birçok insan, bir apartmanın dönüşüm sürecinin başlayabilmesi için öncelikle bütün kat maliklerinin ortak karar alması gerektiğini düşünür. Bu inanış o kadar yaygındır ki, çoğu zaman yıllardır ciddi deprem riski taşıyan binalarda yaşayan insanlar bile Komşular anlaşmıyor, bu yüzden hiçbir şey yapamayız diyerek sürecin tamamen kilitlendiğine inanır. Oysa 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yer alan ve kamuoyunda çok az bilinen önemli bir düzenleme bu düşüncenin her zaman doğru olmadığını ortaya koymaktadır. Kanuna göre belirli şartlar altında, apartmandaki yalnızca tek bir kat maliki bile risk tespit sürecini başlatabilecek başvuruyu yapabilir ve böylece binanın resmi olarak incelenmesine giden sürecin ilk adımını atabilir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, tek bir malikin doğrudan binanın yıkımına karar vermediğidir. Tek başına yapılan başvuru yalnızca binanın teknik olarak incelenmesini sağlayan resmi süreci başlatır. Başvurunun ardından Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar binayı teknik açıdan inceleyerek taşıyıcı sistem, beton dayanımı, kolonlar, kirişler, zemin durumu ve deprem performansı gibi birçok kriteri bilimsel yöntemlerle değerlendirir. Sonuçta hazırlanan teknik rapor, yapının gerçekten riskli olup olmadığını belirleyen resmi belge niteliğini taşır.
Bu düzenlemenin temel amacı, insanların güvenliğini bireysel anlaşmazlıklara bağlı bırakmamaktır. Çünkü uygulamada yıllarca aynı apartmanda yaşayan komşular arasında ekonomik nedenler, kişisel anlaşmazlıklar, miras sorunları veya farklı beklentiler sebebiyle ortak karar alınamayan binlerce yapı bulunmaktadır. Böyle durumlarda çoğunluk sağlanamadığı için deprem riski taşıyan binalarda yaşayan insanlar istemeden de olsa tehlikeli yapılarda yaşamaya devam edebilmektedir. Kanun koyucu da tam olarak bu sorunun önüne geçebilmek amacıyla, tek bir malikin bile risk tespitini talep edebilmesine imkan tanımıştır. Aslında bu hak, bireysel mülkiyet hakkı ile kamu güvenliği arasında kurulan önemli bir dengeyi temsil eder. Çünkü deprem riski yalnızca başvuruyu yapan kişiyi değil, aynı binada yaşayan bütün aileleri, komşuları ve hatta çevrede bulunan diğer yapıları da etkileyebilecek sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle devlet, binanın gerçekten güvenli olup olmadığının bilimsel olarak tespit edilmesini yalnızca apartman toplantılarında alınacak kararlara bırakmamış, gerektiğinde tek bir kişinin başvurusu ile de resmi inceleme yapılabilmesini mümkün hale getirmiştir.
Risk tespiti başlatıldıktan sonra süreç tamamen teknik ve hukuki kurallar çerçevesinde ilerler. Uzman ekipler tarafından yapılan incelemeler sonucunda bina güvenli bulunursa süreç sona erebilir ve mevcut kullanım devam eder. Ancak yapı riskli yapı olarak tespit edilirse bundan sonraki aşamalar artık yalnızca başvuruyu yapan kişiyi değil, bütün kat maliklerini ilgilendiren resmi işlemlere dönüşür Bu noktadan sonra kanunda belirtilen itiraz süreleri, idari işlemler, uzlaşma görüşmeleri ve dönüşüm kararları devreye girer. İlginç olan noktalardan biri de, başvuruyu yapan kişinin apartmandaki payının büyüklüğünün belirleyici olmamasıdır. En üst katta oturan bir malik de, giriş kattaki küçük bir bağımsız bölüm sahibi de, hatta apartmanda yalnızca tek bir dairesi bulunan kişi de gerekli şartları taşıyorsa bu süreci başlatabilir. Kanun, başvurunun geçerliliğini kişinin sahip olduğu arsa payına değil, malik sıfatına bağlamıştır.
Bu düzenleme özellikle büyük şehirlerde oldukça önemli sonuçlar doğurmaktadır. İstanbul, İzmir, Bursa, Kocaeli, Sakarya ve deprem riski yüksek diğer bölgelerde yıllardır dönüşüm bekleyen birçok binada süreç, tam da bu bireysel başvuru hakkı sayesinde başlamıştır Bazı apartmanlarda yıllarca hiçbir ilerleme sağlanamazken, tek bir malikin yaptığı başvurunun ardından gerçekleştirilen teknik incelemeler sonucunda binanın ciddi yapısal riskler taşıdığı ortaya çıkmış ve böylece tüm bina için dönüşüm süreci resmen başlamıştır. Ancak bu hakkın yalnızca hukuki bir imkan olarak değil, aynı zamanda büyük bir sorumluluk olarak görülmesi gerekir Çünkü risk tespiti talebi, komşular arasında anlaşmazlık oluşturmak amacıyla değil, gerçekten yapı güvenliğinin bilimsel olarak değerlendirilmesini sağlamak amacıyla kullanılmalıdır. Sürecin temel hedefi herhangi bir kişiyi mağdur etmek veya apartmanda huzursuzluk oluşturmak değil, olası bir depremde can kaybını önleyebilecek doğru teknik verilerin ortaya çıkarılmasıdır.
Bugün birçok kişi kentsel dönüşümün ancak bütün komşuların aynı anda imza vermesiyle başlayabileceğini düşünmektedir. Oysa mevzuat, insan hayatını korumayı esas alan farklı bir yaklaşım benimsemiştir. Eğer bir yapı hakkında ciddi güvenlik şüpheleri bulunuyorsa, tek bir kat malikinin yaptığı başvuru bile binanın bilimsel olarak incelenmesine ve gerekirse dönüşüm sürecinin başlamasına zemin hazırlayabilir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm mevzuatındaki en az bilinen ancak en önemli haklardan biri, hiç kuşkusuz tek bir malikin resmi risk tespiti sürecini başlatabilme yetkisidir. Bu düzenleme, çoğu zaman fark edilmese de, olası bir felaket yaşanmadan önce alınabilecek en kritik hukuki adımlardan biri olarak kabul edilmektedir
