İzale-i şuyu davası, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişinin paylı ya da elbirliği mülkiyeti şeklinde sahip olduğu ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen bu dava, ortaklardan herhangi birinin talebi üzerine açılabilir ve kural olarak hiç kimse istemediği bir ortaklığı sürdürmeye zorlanamaz. Mahkeme, öncelikle malın niteliği elveriyorsa aynen bölünerek paylaştırılmasını değerlendirir, bunun mümkün olmadığı durumlarda ise malın satışına karar vererek elde edilen bedelin paydaşlara hisseleri oranında dağıtılmasını sağlar. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda sıklıkla karşılaşılan izale-i şuyu davaları, mülkiyet ilişkilerinin netleştirilmesi ve paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkların hukuki yollarla çözüme kavuşturulması bakımından önemli bir işlev görmektedir.
Zorunlu Arabuluculuk Aşaması ve Dava Şartı
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemeye başvurulmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Buna göre paydaşlar, taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi konusunda öncelikle arabulucu huzurunda anlaşma sağlamaya çalışmak zorundadır. Arabuluculuk görüşmelerinin anlaşmazlıkla sonuçlanması veya tarafların uzlaşamaması halinde ise Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir. Dolayısıyla arabuluculuk, dava açılabilmesi için yerine getirilmesi gereken bir ön şart niteliği taşımaktadır.
Sulh Hukuk Mahkemesinde Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılması
Arabuluculuk aşamasında herhangi bir uzlaşma sağlanamaması durumunda paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme öncelikle taşınmazın fiziksel olarak bölünmesinin mümkün olup olmadığını araştırır. Hukukumuzda öncelik, taşınmazın paydaşlar arasında aynen taksim edilerek paylaşılmasıdır. Ancak taşınmazın niteliği, ekonomik değeri veya teknik özellikleri sebebiyle bölünmesinin mümkün olmaması ya da bölünmenin taşınmazın değerinde ciddi kayıplara yol açacak olması halinde mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.
Kararın Kesinleşmesi ve Satış Talep Süresi
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin mahkeme kararları, istinaf ve temyiz gibi kanun yolları tüketilip karar kesinleşmeden icra edilebilir nitelik kazanmaz. Başka bir ifadeyle, satış işlemlerine başlanabilmesi için kararın kesinleşmesi zorunludur. Ayrıca kesinleşen karar sonrasında uzun süre herhangi bir işlem yapılmaması da hukuki sonuç doğurmaktadır. Buna göre satış kararının kesinleşmesinden itibaren on yıl içerisinde satış talebinde bulunulmaması durumunda karar zamanaşımına uğrayacak ve yeniden hukuki süreç başlatılması gerekecektir.
Satış Memurunun Atanması ve Kıymet Takdiri İşlemleri
Satış kararının kesinleşmesinden sonra paydaşlardan birinin talebi üzerine satış işlemlerini yürütmek üzere bir satış memuru görevlendirilir. Bu aşamada taşınmazın güncel piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla bilirkişi incelemesi yaptırılır ve taşınmaz için bir muhammen bedel tespit edilir. Belirlenen kıymet takdiri kural olarak iki yıl süreyle geçerliliğini korur. Tarafların bilirkişi raporuna karşı yasal olarak yedi günlük itiraz hakları bulunmaktadır. İtirazlar değerlendirildikten sonra satış işlemlerine devam edilir.
UYAP e-Satış Sistemi Üzerinden Elektronik İhale Süreci
Günümüzde ortaklığın giderilmesine ilişkin satışlar, UYAP e-Satış sistemi üzerinden elektronik ortamda ve herkese açık artırma usulüyle gerçekleştirilmektedir. İhaleye katılmak isteyen kişiler belirlenen oranda teminat yatırmak zorundadır. Mevcut düzenleme çerçevesinde teminat oranı genel olarak %20 olup, bazı özel durumlarda %10 olarak uygulanabilmektedir. Yapılan son değişikliklerle birlikte paydaşların kendi hisseleri oranında teminattan muaf tutulmalarına ilişkin uygulama kaldırılmış, yalnızca Hazine'nin teminat gösterme yükümlülüğünden muaf olduğu açıkça düzenlenmiştir.
Mirasçılar Arasında Yapılan Birinci Artırmaya İlişkin Yeni Düzenleme
12. Yargı Paketi kapsamında getirilen önemli yeniliklerden biri de tamamen miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar bakımından uygulanacak özel artırma usulüdür. Buna göre taşınmaz üzerinde üçüncü kişilerin herhangi bir hak sahipliği bulunmuyor ve bütün paydaşlar mirasçı sıfatını taşıyorsa, ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. Bu artırmada geçerli bir satışın gerçekleşebilmesi için verilen tekliflerin taşınmazın belirlenen muhammen bedelinin yüzde yüzünü aşması gerekmektedir. Söz konusu uygulama yalnızca bir defaya mahsus olmak üzere uygulanacaktır.
Genel Açık Artırma ve İkinci İhale Süreci
Mirasçılar arasında yapılan özel artırma sonucunda satışın gerçekleşmemesi veya bu usulün uygulanamadığı durumlarda genel açık artırma hükümleri devreye girmektedir. Genel kural gereğince taşınmazın satışının yapılabilmesi için verilen teklifin, belirlenen muhammen bedelin en az yüzde ellisine ulaşması gerekmektedir. İlk ihalede alıcı çıkmaması veya yasal şartların oluşmaması hâlinde ikinci ihale yapılır. İkinci ihale, birinci ihalenin sona ermesinden itibaren on gün sonra gerçekleştirilir ve bu aşamada da yüzde ellilik asgari satış sınırının altına inilmesi mümkün değildir.
Vergi, Harç ve Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki İstisnalar
Ortaklığın giderilmesi sonucu yapılan satışlarda katma değer vergisi alıcı tarafından ödenmektedir. KDV oranı, taşınmazın niteliğine göre değişiklik göstermektedir. 150 metrekarenin altındaki konutlarda %1 oranında KDV uygulanırken, işyerleri ile 150 metrekarenin üzerindeki taşınmazlarda %20 oranında KDV söz konusu olmaktadır. Ayrıca tapu devri sırasında genel olarak %4 oranında tapu harcı alınmaktadır. Bununla birlikte, 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm uygulamalarında tapu harcı ve banka ve sigorta muameleleri vergisi bakımından çeşitli muafiyetler öngörülmüş olup, KDV oranı da yüzde bir olarak uygulanabilmektedir.
Satış Bedelinin Ödenmesi, Tescil İşlemleri ve Bedelin Paydaşlara Dağıtılması
İhalenin kesinleşmesinden sonra alıcıya satış bedelini yatırması için genellikle yedi ila on günlük bir süre tanınmaktadır. Bedelin süresinde ödenmesi ve ihalenin feshi için öngörülen sürelerin de sona ermesiyle birlikte taşınmaz alıcı adına tapuda tescil edilir. Taşınmazın tahliye edilmemesi durumunda ise İcra ve İflas Kanunu'nun 135. maddesi kapsamında tahliye işlemleri gerçekleştirilebilir. Satıştan elde edilen bedelden satış masrafları, vergi ve diğer giderler düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara tapudaki hisseleri oranında dağıtılarak ortaklık tamamen sona erdirilmiş olur.
