Bir konutun teslim alınması, ilk bakışta herhangi bir sorun görülmemesi ve yıllarca kullanılması, sonradan ortaya çıkan her yapı kusurunun artık tüketicinin sorumluluğunda olduğu anlamına gelmez. Özellikle teslim sırasında olağan bir incelemeyle fark edilmesi mümkün olmayan, ancak kullanım sürecinde kendisini gösteren gizli ayıplar, satıcı ve müteahhidin hukuki sorumluluğunu gündeme getirebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, 2025/4963 E., 2026/2792 K. sayılı kararı, bu konuda dikkat çekici bir örnek oluşturuyor. Karar, bir konutta teslimden yıllar sonra ortaya çıkan su sızıntıları nedeniyle uğranılan zararın tazminine ilişkin olmakla birlikte, özellikle ayıp ihbarı, zamanaşımı ve yapıdaki kusurun taraflara dağılımı bakımından önem taşıyor.
Davacı ile davalılar arasında 27.11.2017 tarihinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle bir bağımsız bölümün satışı kararlaştırıldı. Konutun tesliminden sonra zemin ve duvarlarda su sızıntıları ve kaçaklar meydana geldi. Bunun üzerine alıcı, zararın belirlenmesi amacıyla üç ayrı delil tespiti yaptırdı. Yapılan incelemeler sonucunda taşınmazdaki ayıplar nedeniyle toplam imalat bedelinin 704.586 TL olduğu kabul edildi. Bunun yanında tüketici, tadilat sırasında konutunu kullanamaması nedeniyle kira, eşyalarının depolanması ve ulaşım gibi başka zararlarının da bulunduğunu ileri sürdü. Davalılar ise konutun eksiksiz teslim edildiğini, hasarın teslimden sonra tüketicinin yaptırdığı pergola ve cam balkon gibi projeye aykırı uygulamalardan kaynaklandığını ve teslimden yaklaşık dört yıl sonra yapılan ayıp bildiriminin geç olduğunu savundu. Yargılama sonucunda tüketicinin yaptırdığı uygulamaların zararın meydana gelmesinde %10, davalıların ise %90 oranında kusurlu olduğu kabul edildi. İlk Derece Mahkemesi, icra takibinin 686.854 TL asıl alacak üzerinden devamına karar verdi. İstinaf incelemesinden geçen hüküm daha sonra Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi.
Türk Borçlar Kanununa Göre Gizli Ayıp ve Satıcının Sorumluluğu
Satıcının ayıptan sorumluluğunun genel hukuki çerçevesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 219 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m.219'a göre satıcı, yalnızca alıcıya bildirdiği özelliklerin satılanda bulunmamasından değil; malın değerini veya kullanım amacı bakımından alıcının beklediği faydayı ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki veya ekonomik ayıplardan da sorumludur. Üstelik satıcının ayıbın varlığını bilmemesi, tek başına bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
Konut satışlarında bu düzenleme özellikle önemlidir. Çünkü bazı yapı kusurları teslim sırasında gözle görülebilirken bazıları duvar, zemin, tesisat veya izolasyon gibi yapının görünmeyen bölümlerinde bulunabilir. Bu kusurlar ancak yoğun yağış, mevsim değişiklikleri veya yapının uzun süre kullanılması sonucunda ortaya çıkabilir.
TBK m.223 de bu ayrımı dikkate alır. Genel kural olarak alıcının satın aldığı şeyi olağan akış içerisinde gözden geçirmesi ve gördüğü ayıpları satıcıya bildirmesi gerekir. Ancak olağan bir incelemeyle ortaya çıkarılması mümkün olmayan bir ayıp söz konusu olduğunda durum farklıdır. Gizli ayıbın sonradan anlaşılması hâlinde TBK sisteminde bunun satıcıya bildirilmesi öngörülmektedir.
Ayıptan sorumluluğun şartlarının gerçekleşmesi durumunda TBK m.227 kapsamında alıcı; sözleşmeden dönme, satış bedelinden indirim isteme, aşırı masraf gerektirmediği takdirde ücretsiz onarım talep etme veya şartları varsa ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteme gibi seçimlik haklara sahip olabilir. Ayrıca genel hükümlere göre tazminat isteme imkânı da bulunmaktadır.
Ancak somut Yargıtay kararını değerlendirirken yalnızca Türk Borçlar Kanununa bakmak yeterli değildir. Çünkü uyuşmazlığın taraflarından biri tüketicidir ve bu nedenle 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun özel önem taşımaktadır.
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Bakımından Gizli Ayıp
Somut uyuşmazlığın dikkat çekici noktalarından biri tam olarak burada ortaya çıkmaktadır. İlk Derece Mahkemesi, taraflar arasındaki sözleşmenin kurulduğu tarihte yürürlükte bulunan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerine göre ayıp ihbarı bakımından bir süre öngörülmediğini kabul etti. Davalıların, teslimden yaklaşık dört yıl sonra yapılan bildirimin geç olduğu yönündeki savunması bu nedenle kabul görmedi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de kararında bu hususu açık biçimde değerlendirdi. Daire; taşınmazdaki ayıpların tespit edilmiş olmasını, 6502 sayılı Kanuna göre ihbar sürelerinin bulunmamasını, davanın taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı içerisinde açılmış olmasını ve ayıpların meydana gelmesindeki kusur durumunu birlikte dikkate aldı.
6502 sayılı Kanun'un 12. maddesi de konutlar bakımından önemli bir süre öngörmektedir. Buna göre kanunda veya sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmemişse, konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda ayıplı maldan doğan sorumluluk taşınmazın tesliminden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir. Ayıbın daha sonra ortaya çıkması kural olarak bu sürenin başlangıcını değiştirmez. Ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlenmesi durumunda ise Kanun ayrıca zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağını düzenlemektedir.
6502 sayılı Kanun tüketicinin ayıplı mal karşısındaki seçimlik haklarını da düzenler. Tüketici şartların oluşması halinde sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misliyle değiştirilmesini isteme haklarından yararlanabilir. Ayrıca Kanun, tüketicinin bu haklarından biriyle birlikte Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat talep edebilmesine de imkân tanımaktadır. Dolayısıyla TBK ile 6502 sayılı Kanun birbirinden tamamen kopuk iki düzenleme değildir. Tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanun özel düzenlemeleriyle ön plana çıkarken, Türk Borçlar Kanununun genel hükümleri de hukuki ilişkinin niteliğine göre tamamlayıcı bir işlev görebilir.
Gizli Ayıpta Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Gizli ayıptan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ayıbın varlığı kadar talebin hangi süre içerisinde ileri sürüldüğü de önem taşır. Ancak zamanaşımı süresi ile hak düşürücü süre aynı hukuki sonucu doğuran kavramlar değildir. Zamanaşımı, kural olarak hakkın kendisini ortadan kaldırmaz; alacağın dava yoluyla ileri sürülmesine karşı borçluya bir def'i imkânı verir. Hak düşürücü sürenin dolması ise hakkın kullanılmasını ortadan kaldırır ve niteliği gereği mahkeme tarafından re'sen dikkate alınabilir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 12. maddesine göre, kanunda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde ayıplı maldan doğan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa dahi malın tüketiciye tesliminden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda bu süre teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Dolayısıyla bir konuttaki gizli ayıbın teslimden birkaç yıl sonra ortaya çıkması, tüketicinin hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; somut olayda talebin kanunda öngörülen zamanaşımı süresi içerisinde ileri sürülüp sürülmediğinin değerlendirilmesi gerekir.
Kanun ayrıca önemli bir istisna getirmektedir. Ayıp, ağır kusur veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Bu düzenleme, özellikle yapım sırasında mevcut olduğu hâlde tüketicinin olağan incelemeyle fark edemeyeceği ciddi yapı kusurları bakımından önem taşıyabilir. Bununla birlikte her gizli ayıbın otomatik olarak bu istisna kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir; ağır kusur veya hileyle gizleme koşullarının somut olayda ayrıca ortaya konulması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu bakımından ise taşınmaz satışlarında ayıptan doğan davalara ilişkin TBK m.244 önem taşır. Buna göre bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Bununla birlikte somut uyuşmazlığın tüketici işlemi niteliğinde olması hâlinde, özel kanun niteliğindeki 6502 sayılı Kanun hükümleri öncelikle dikkate alınmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, 2025/4963 E., 2026/2792 K. sayılı kararında da süre meselesi uyuşmazlığın temel noktalarından birini oluşturmuştur. Daire, 6502 sayılı Kanun kapsamında eski düzenlemelerdeki gibi bir ayıp ihbar süresinin öngörülmemiş olmasını ve davanın taşınmazın tesliminden itibaren beş yıllık zamanaşımı süresi içerisinde açılmış bulunmasını birlikte değerlendirmiştir. Bu nedenle davalıların, ayıbın teslimden yaklaşık dört yıl sonra bildirilmiş olduğu yönündeki itirazı tek başına tüketicinin talebinin reddi için yeterli görülmemiştir.
Dolayısıyla bu tür uyuşmazlıklarda ayıp ihbarı, zamanaşımı ve hak düşürücü süre kavramlarının birbirinden ayrılması gerekir. Özellikle somut Yargıtay kararında belirleyici olan, tüketicinin dört yıl sonra bildirimde bulunmuş olması değil, uygulanacak tüketici mevzuatında bu yönde bir ihbar süresinin bulunmaması ve davanın beş yıllık zamanaşımı süresi dolmadan açılmış olmasıdır.
Yargıtay'ın Kararında Belirleyici Olan Ne?
Yargıtay açısından uyuşmazlık yalnızca ayıp dört yıl sonra bildirildi meselesinden ibaret değildi. Daire, dosyadaki delilleri ve yapılan teknik incelemeleri birlikte değerlendirdi. Kararda özellikle dört unsur öne çıkıyor; Birincisi, satın alınan taşınmazda gerçekten ayıpların bulunduğunun tespit edilmiş olmasıydı. İkincisi, 6502 sayılı Kanun bakımından davalıların ileri sürdüğü şekilde bir ayıp ihbar süresinin bulunmamasıydı. Üçüncüsü, davanın taşınmazın teslim tarihinden itibaren geçerli olan beş yıllık zamanaşımı süresi içerisinde açılmış olmasıydı. Dördüncüsü ise zararın meydana gelmesindeki kusur dağılımıydı. Tüketicinin sonradan yaptırdığı pergola ve cam balkon sisteminin zarara %10 oranında etkisi bulunduğu kabul edilirken, davalıların kusuru %90 olarak değerlendirildi. Yargıtay bütün bu unsurları birlikte değerlendirerek tarafların temyiz itirazlarını reddetti ve Bölge Adliye Mahkemesi kararını oy birliğiyle onadı.
Kararın uygulama açısından belki de en dikkat çekici sonucu burada ortaya çıkıyor. Bir konuttaki yapı kusurunun teslim sırasında görülmemesi veya birkaç yıl sonra ortaya çıkması, tek başına satıcı ya da sorumlu yüklenici bakımından otomatik bir sorumsuzluk sonucu doğurmuyor. Özellikle su ve ısı yalıtımı, tesisat, çatı veya zeminden kaynaklanan bazı problemler yapının ancak belirli bir süre kullanılmasından sonra kendisini gösterebilir. Ancak buradan konutta yıllar sonra ortaya çıkan her problemden müteahhit sorumludur, sonucu da çıkarılmamalıdır. Ayıbın gerçekten yapıdan veya davalının sorumluluk alanından kaynaklandığının teknik olarak ortaya konulması gerekir. Somut olayda da bilirkişi incelemeleri ve delil tespitleri bu nedenle belirleyici olmuştur. Üstelik tüketicinin kendi müdahaleleri de değerlendirme dışında bırakılmamıştır. Pergola ve cam balkon uygulamalarının zarara etkisi nedeniyle tüketiciye %10 kusur verilmesi, Yargıtay'ın sorumluluğu otomatik olarak bütünüyle müteahhide yükleyen bir yaklaşım benimsemediğini göstermektedir.
Teslim Tutanağı Her Zaman Son Söz Değildir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, 2025/4963 E., 2026/2792 K. sayılı kararı, konutlarda sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar bakımından önemli bir hukuki çerçeve ortaya koymaktadır. Karardan çıkan temel sonuç, konutun teslim alınmasının ve üzerinden yıllar geçmesinin satıcı veya diğer sorumluların ayıptan doğan sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmadığıdır. Somut olayda taşınmazdaki ayıpların teknik olarak tespit edilmesi, davanın beş yıllık zamanaşımı süresi içerisinde açılması ve zararın büyük bölümünün davalıların kusurundan kaynaklandığının belirlenmesi tüketicinin talebinin kabulünde belirleyici olmuştur.
Bu nedenle gizli ayıp uyuşmazlıklarında yalnızca ayıp ne zaman ortaya çıktı, sorusuna bakmak yeterli değildir. Ayıbın niteliği, kaynağı, teslim sırasında fark edilmesinin mümkün olup olmadığı, uyuşmazlığın tüketici işlemi niteliği, zamanaşımı, teknik bilirkişi tespitleri, tarafların kusur oranları ve zararla ayıp arasındaki nedensellik bağı birlikte değerlendirilmelidir. Yargıtay'ın bu kararı da özellikle konut satışlarında önemli bir noktayı hatırlatıyor. Bir yapı teslim edilmiş olabilir, fakat teslim sırasında görünmeyen bir yapı kusurunun hukuki sonuçları, kusur yıllar sonra ortaya çıktığında başlayabilir. Teslim tutanağı gizli ayıbı ortadan kaldırmaz.
