Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitlerle anlaşan kat maliklerinin karşılaşabildiği önemli sorunlardan biri, inşaat başladıktan sonra sözleşmede öngörülmeyen ek ödemelerin talep edilmesidir. Özellikle inşaat maliyetlerinin yükselmesi, malzeme fiyatlarının değişmesi veya ekonomik koşulların ağırlaşması gerekçe gösterilerek maliklerden ilave bedel istenmesi, taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Ancak maliyet artışı yaşanması, müteahhide her durumda tek taraflı olarak ek ödeme belirleme yetkisi vermez.
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaat sözleşmeleri, 6306 sayılı Kanun'un yanı sıra sözleşmenin niteliğine göre 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine de tabidir. Bu nedenle müteahhidin ek ödeme talep edip edemeyeceğinin belirlenmesinde öncelikle taraflar arasında imzalanan sözleşmenin incelenmesi gerekir. Sözleşmede sabit bedel, maliyet artışına bağlı fiyat değişikliği, ek işlerin ücretlendirilmesi veya belirli giderlerin maliklere ait olması konusunda düzenlemeler bulunabilir. Bu hükümlerin geçerliliği ve uygulanabilirliği, somut uyuşmazlığın özelliklerine göre değerlendirilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 480. maddesi, götürü bedelle üstlenilen eser sözleşmelerinde yüklenicinin eseri kararlaştırılan bedel karşılığında meydana getirme yükümlülüğünü düzenlemektedir. Kural olarak işin başlangıçta öngörülenden daha fazla emek veya masraf gerektirmesi, yükleniciye kendiliğinden bedel artırma hakkı sağlamaz. Bununla birlikte başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülse bile taraflarca dikkate alınmayan durumların sözleşmenin ifasını son derece güçleştirmesi halinde, kanunda belirtilen şartlarla sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir. Bu durum, müteahhidin tek taraflı bildirimle yeni bir bedel belirleyebileceği anlamına gelmez.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların yükümlülükleri yalnızca para ödemesinden ibaret olmayabilir. Müteahhide devredilecek arsa payları, maliklere teslim edilecek bağımsız bölümler, inşaatın teknik özellikleri ve tarafların üstlendiği giderler sözleşmenin ekonomik dengesini oluşturur. Bu nedenle sonradan ortaya çıkan ödeme taleplerinin değerlendirilmesinde sözleşmenin bütünü dikkate alınmalıdır. Taşınmaz devri içeren sözleşmelerde yapılacak esaslı değişikliklerin, kanunun aradığı şekil şartlarına uygun olması da önem taşır.
Yargıtay'ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin kararlarında, tarafların sonradan ileri sürdüğü ek bedel ve sözleşme değişikliği iddialarının değerlendirilmesinde sözleşmenin şekli ile ispat koşullarına önem verilmektedir. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/1298 esas ve 2021/58 karar sayılı ilamında, resmi şekilde düzenlenmiş sözleşmede yer almayan ve yüklenicinin yükümlülüğünü ağırlaştıran ilave bedel taahhüdünün adi yazılı belge veya tanık beyanıyla kanıtlanamayacağı değerlendirilmiştir. Kararın sonucu, uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıyla birlikte ele alınmalıdır.
Sonuç olarak kentsel dönüşümde müteahhidin ek ödeme talep etmesinin hukuki sonucu, sözleşmenin türüne, bedel düzenlemesine, değişiklik hükümlerine ve ortaya çıkan koşullara bağlıdır. Maliklerin ek ödeme taleplerini yalnızca sözlü açıklamalara dayanarak kabul etmeleri yerine, taleplerin sözleşmesel ve hukuki dayanağını incelemeleri önemlidir. İnşaat maliyetlerindeki artış ile maliklerin ödeme yükümlülüğünün değişmesi, hukuken her zaman aynı sonucu doğurmaz.
#KentselDönüşüm #MüteahhitSözleşmesi #EkÖdeme #BorçlarHukuku #GayrimenkulHukuku
