Kentsel dönüşüm uygulamalarında son yıllarda yapılan yasal düzenlemeler, riskli yapıların yenilenme süreçlerini hızlandırmayı ve maliklerin karar alma mekanizmalarını daha etkin hale getirmeyi amaçlamaktadır. Özellikle çoğunluk şartları, tebligat yöntemleri, hisse satış süreçleri ve imar haklarına ilişkin getirilen yenilikler, dönüşüm projelerinin daha hızlı ve uygulanabilir bir zeminde ilerlemesini sağlamaktadır.
Salt Çoğunlukla Karar Alınabilmesi
Yeni düzenlemeyle birlikte riskli yapıların yeniden inşa edilmesi veya kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı modeliyle değerlendirilmesi için daha önce aranan oy birliği şartı kaldırılmıştır. Artık karar alınabilmesi için arsa payı oranına göre maliklerin yarısından bir fazlasının (%50+1) onayı yeterli kabul edilmektedir. Böylece az sayıda malikin itirazı nedeniyle projelerin uzun süre beklemesinin önüne geçilmesi hedeflenmektedir.
Toplantı ve Bildirim Süreçlerinin Kolaylaştırılması
Kentsel dönüşüm kararlarının alınabilmesi için toplantı çağrısının yapılmasında önemli bir kolaylık sağlanmıştır. Buna göre toplantı sürecinin başlatılması için yalnızca bir malikin talepte bulunması yeterli olacaktır. Ayrıca duyuruların muhtarlıklar, bina ilan panoları ve e-Devlet sistemi üzerinden yapılabilmesi sayesinde klasik tebligat süreçlerinin neden olduğu zaman kayıplarının azaltılması amaçlanmaktadır.
Çoğunluk Kararına Katılmayan Maliklerin Hisseleri
Alınan çoğunluk kararına uymayan maliklerin taşınmaz payları öncelikli olarak anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yöntemiyle teklif edilecektir. Bu teklif sonucunda hisselerin satın alınmaması halinde sürecin devamı ilgili idare veya TOKİ tarafından yürütülebilecektir. Böylece dönüşüm projelerinin azınlık itirazları nedeniyle duraksamasının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.
İmar Hakkı Transferi Uygulaması
Bazı bölgelerde zemin koşulları veya yürürlükteki plan hükümleri nedeniyle riskli yapının bulunduğu parsel üzerinde yeniden yapılaşma mümkün olmayabilmektedir. Bu gibi durumlarda mal sahiplerinin mağduriyet yaşamaması için mevcut imar haklarının başka bir parsele aktarılabilmesine olanak tanınmıştır. Bu düzenleme, dönüşüm sürecinin daha esnek ve uygulanabilir hale gelmesini sağlamaktadır.
Müteahhit Teminatlarında Yeni Düzenleme
Yapı müteahhitlerinin finansal yükümlülüklerini hafifletmek amacıyla teminat uygulamalarında da değişikliğe gidilmiştir. 1 Ocak 2024 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarında, müteahhidin talebi doğrultusunda teminat oranları güncellenerek yüzde 6 esasına göre yeniden düzenlenebilecektir. Böylece sektörün finansman yükünün azaltılması ve projelerin daha kolay hayata geçirilmesi hedeflenmektedir.
Hukuki Çerçeve ve Mevzuat Dayanağı
Söz konusu düzenlemelerin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan yönetmeliklerle belirlenmiştir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde uygulanacak güncel kurallar ve yasal hükümler, ilgili mevzuat ile Resmî Gazete'de yayımlanan düzenlemeler çerçevesinde yürütülmektedir.
