Kentsel dönüşüm uygulamalarında maliklerin tamamının anlaşması her zaman mümkün olmayabilir. Bazı maliklerin müteahhit seçimine, yeni bağımsız bölümlerin paylaşımına veya sözleşme koşullarına itiraz etmesi, yeniden yapım sürecinde anlaşmazlıklara neden olabilmektedir. 6306 sayılı Kanun'da yapılan düzenlemelerle, belirli kararların alınabilmesi için daha önce uygulanan üçte iki çoğunluk yerine arsa payları bakımından salt çoğunluk esası benimsenmiştir. Bu düzenleme, dönüşüm süreçlerinde karar alma yöntemini önemli ölçüde değiştirmiştir.
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi kapsamında, riskli yapıların bulunduğu parsellerin yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlar, oybirliği sağlanamaması durumunda maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabilmektedir. Salt çoğunluk, toplam arsa paylarının yarısından fazlasını ifade eder. Bu nedenle kamuoyunda kullanılan yüzde 50+1 ifadesi, malik sayısından ziyade arsa payları üzerinden değerlendirilmelidir. Örneğin toplam arsa payının yüzde 51'ini temsil eden maliklerin anlaşması, diğer yasal koşulların da sağlanması halinde karar alınması bakımından yeterli olabilir.
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılması, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15 ve 15/A maddelerinde düzenlenmektedir. Satış işlemi için öncelikle mevzuata uygun bir karar alınması, kararın ve anlaşma koşullarını içeren teklifin ilgili maliklere bildirilmesi ve kabul için on beş günlük süre tanınması gerekir. Bu sürecin tamamlanmasının ardından gerekli belgelerle yetkili idareye başvurulabilir. Dolayısıyla çoğunluğun karar alması, anlaşmaya katılmayan malikin payının aynı anda ve kendiliğinden el değiştirmesi sonucunu doğurmaz.
04.02.2026 tarihli yönetmelik değişikliği, toplantıya davet ve karar alma sürecinin belgelendirilmesine ilişkin yeni düzenlemeler getirmiştir. Arsa payı satışı için yapılacak başvurularda maliklerin toplantıya davet edildiğini gösteren belgeler ile toplantı tutanakları önem taşımaktadır. Ayrıca satışın gerçekleştirilmesi için yetkili idarece bedel tespiti ve satış işlemlerinin yürütülmesi gerekir. Satışa konu arsa payının rayiç değerinin belirlenmesi, mevzuatta öngörülen komisyon tarafından gerçekleştirilmektedir.
Satış sürecinde anlaşmaya katılmayan maliklerin mülkiyet hakları ve idari işlemlerin hukuka uygunluğu da dikkate alınmalıdır. Danıştayın kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarına ilişkin değerlendirmelerinde, maliklere sunulan teklifin taşınmazın önceki durumuyla karşılaştırıldığında açık bir dengesizlik içermesi ve payın rayiç değerinden düşük bedelle satılması gibi hususların mülkiyet hakkı bakımından önem taşıdığı belirtilmiştir. Bu nedenle yalnızca gerekli çoğunluğun sağlanmış olması, kararın ve sonrasında gerçekleştirilen bütün işlemlerin hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.
Sonuç olarak kentsel dönüşümde salt çoğunluk sistemi, yeniden yapım kararlarının alınmasını kolaylaştıran bir mekanizma olmakla birlikte belirli usul ve güvencelere tabidir. Karar alma, maliklere bildirim, anlaşma için süre verilmesi, değer tespiti ve satış işlemleri birbirini izleyen hukuki aşamalardır. Bu işlemlere yönelik itiraz ve dava imkanları, uyuşmazlığın niteliğine ve ilgili süre kurallarına göre değerlendirilmelidir. Kentsel dönüşümde çoğunluk iradesi kadar mülkiyet hakkının korunması da hukuki sürecin temel unsurlarındandır.
#KentselDönüşüm #ArsaPayı #6306SayılıKanun #MülkiyetHakkı #İdareHukuku
