Salt Çoğunluk Kavramı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, kentsel dönüşüm süreçlerinde alınacak kararlar malik sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu arsa payı oranına göre belirlenmektedir. Dolayısıyla belirleyici unsur kişi sayısı değil, arsa paylarının toplam içindeki oranıdır. (6306 sayılı Kanun m. 6/1)
Uygulama Alanı
Salt çoğunluk ilkesi; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında gerçekleştirilecek uygulamalarda, riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yapıda bağımsız bölüm sahibi olmasa dahi ilgili taşınmazda pay sahibi bulunan hissedarlar bakımından uygulanabilmektedir. Bu nedenle karar sürecinde yalnızca bağımsız bölüm maliklerinin değil, ilgili taşınmazdaki tüm pay sahiplerinin durumunun dikkate alınması gerekmektedir. (6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m.15)
Salt Çoğunlukla Alınabilecek Kararlar ve Yetki Kapsamı
Arsa payı çoğunluğu ile; parsellerin tevhit edilmesi, ifraz, taksim, terk ve ihdas işlemleri, yeniden yapılaşma modeli belirlenmesi, kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı yöntemlerinin tercih edilmesi, eni yapının inşa edilmesine ilişkin kararların alınması mümkündür. Kısacası, dönüşüm sürecinin yürütülmesine ilişkin birçok teknik ve hukuki işlem arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanabilmektedir.
Yeni uygulamanın gerektirdiği izin, ruhsat ve benzeri idari işlemler, kanunda öngörülen arsa payı çoğunluğu ile alınan karar doğrultusunda yürütülebilmektedir. Böylece dönüşüm sürecinin etkin ve hızlı şekilde ilerlemesi amaçlanmıştır. (6306 sayılı Kanun m.6)
Karar Alma Süreci ve Dikkat Edilmesi Gereken İstisnai Haller
Kentsel dönüşüm kapsamında; maliklerden birinin talebi üzerine toplantı çağrısı yapılır. Malikler, arsa payları esas alınarak toplantıya katılır. Kararlar, kanunda öngörülen arsa payı çoğunluğu ile alınır ve tutanak altına alınır. Usule uygun şekilde alınan kararlar, dönüşüm sürecinin hukuki temelini oluşturur.
Riskli yapıların bulunduğu parseller ile yapılaşmamış boş parsellerin birleştirilmesi (tevhit) söz konusu olduğunda, bazı durumlarda ilgili mevzuat uyarınca tüm maliklerin oybirliğinin aranması gündeme gelebilecektir. Bu nedenle her somut olayın kendi özellikleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında salt çoğunluk ilkesi, sürecin ilerleyebilmesi açısından önemli bir mekanizma olmakla birlikte, uygulanacağı aşama, arsa payı hesaplaması ve istisnai durumların doğru tespit edilmesi büyük önem taşımaktadır. Sürecin sağlıklı yürütülebilmesi ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenebilmesi için ilgili mevzuat hükümleri ve yargı kararları birlikte değerlendirilmelidir.
