Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitlerle yapılan sözleşmelerin yerine getirilmemesi, kat maliklerinin karşılaşabileceği en ciddi hukuki sorunlardan biridir. Özellikle inşaata başlanmaması, yapım faaliyetlerinin uzun süre durması, teslim süresinin aşılması veya sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerin ihlal edilmesi, maliklerin sözleşmeyi sona erdirme yollarını araştırmasına neden olmaktadır. Ancak kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin feshi, yalnızca taraflardan birinin sözleşmeyi sona erdirmek istediğini bildirmesiyle her durumda gerçekleşmez. Türk hukukunda bu sözleşmelerin sona erdirilmesi bakımından genel hükümlere dayanan yargısal fesih yolu ile 6306 sayılı Kanun'da düzenlenen özel idari fesih mekanizması birbirinden farklı usul ve koşullara tabidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmenin feshi veya sözleşmeden dönme talebi, müteahhidin borcunu yerine getirmemesi, temerrüde düşmesi ya da sözleşmeye aykırı davranması gibi nedenlere dayanabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 123., 124. ve 125. maddeleri, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüdünün sonuçlarını düzenlemektedir. Ayrıca eser sözleşmelerine ilişkin 473. madde, yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya bütün koşullar dikkate alındığında eserin kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması halinde iş sahibinin belirli şartlarla teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilmesine imkan tanımaktadır. Bununla birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz devri yükümlülüğü de içerdiğinden, taraflar fesih konusunda anlaşamıyorsa kural olarak mahkeme kararı gerekmektedir. Mahkeme, fesih talebinin haklı nedenlere dayanıp dayanmadığını, tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ve inşaatın mevcut durumunu değerlendirerek karar verir.
Mahkeme yoluyla gerçekleştirilen fesihte, sözleşmenin geriye veya ileriye etkili sona erdirilmesi farklı hukuki sonuçlar doğurur. Geriye etkili fesihte tarafların sözleşme öncesindeki hukuki ve ekonomik durumlarına döndürülmesi esas alınırken, ileriye etkili fesihte yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatın seviyesi ve hak ettiği karşılık önem kazanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2025/1168 esas ve 2025/3804 karar sayılı ilamında, sözleşmede öngörülen sürede ruhsat alınmaması ve inşaata başlanmaması nedeniyle arsa sahiplerinin geriye etkili fesih talepleri değerlendirilmiştir. Yargıtay'ın 2025/424 karar sayılı başka bir ilamında ise %77,85 seviyesinde tamamlanan inşaat bakımından ileriye etkili fesih koşullarının oluşabileceği kabul edilmiştir. Bu kararlar, fesih sonucunun yalnızca gecikmenin varlığına değil, ihlalin niteliğine ve inşaatın gerçekleşme seviyesine göre belirlendiğini göstermektedir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında mahkeme yoluna alternatif olarak 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrasında özel bir fesih mekanizması düzenlenmiştir. Buna göre Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde, maliklerin oybirliğiyle anlaşmasından veya arsa payları bakımından salt çoğunlukla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içerisinde yeni yapının inşaatına başlanmaması halinde idari fesih süreci işletilebilir. Aynı şekilde yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı ay boyunca projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşaat faaliyetlerine devam edilmemesi de fesih nedeni olarak düzenlenmiştir. Bu koşulların gerçekleşmesi halinde sözleşmelerin feshi için maliklerin sahip oldukları arsa payları bakımından salt çoğunlukla karar alınması mümkündür. Ancak gecikmenin müteahhitten kaynaklanması, hak sahiplerinin yerine getirmesi gereken yükümlülükler ve inşaata engel olan hukuki veya idari nedenler birlikte değerlendirilmelidir.
İdari fesih sürecinde alınan karar üzerine Kentsel Dönüşüm Başkanlığına veya yetki devri kapsamında görevli idareye başvurularak gerekli tespitlerin yapılması istenir. Yetkili idare tarafından inşaatın başlamadığı veya yeterli düzeyde sürdürülmediği ve kanuni fesih koşullarının gerçekleştiği belirlenirse müteahhide otuz günlük süre verilerek işe başlaması veya faaliyetlerine devam etmesi gerektiği ihtar edilir. Müteahhidin bu ihtara rağmen yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, otuz günlük sürenin sona erdiği tarih itibarıyla ilgili inşaat sözleşmeleri ayrıca bir fesih bildirimi veya müteahhidin onayı aranmaksızın kanun gereği feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında taşınmaz siciline işlenmiş inşaat sözleşmesi şerhlerinin terkini istenebilir. Bununla birlikte fesih tarihine kadar yapılan imalatların, devredilen arsa paylarının, ödemelerin ve diğer mali ilişkilerin tasfiyesinde genel hukuk hükümleri uygulanır. Kanun ayrıca müteahhit tarafından fesih tarihine kadar hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin geri istenemeyeceğini düzenlemektedir.
Sözleşmenin feshedilmesi, müteahhide devredilmiş bütün taşınmazların veya üçüncü kişilere geçmiş hakların kendiliğinden maliklere döneceği anlamına gelmez. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 esas ve 2025/2 karar sayılı ilamında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya geriye etkili feshi halinde, tapu siciline güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişilerin mülkiyet ve ipotek haklarının korunabileceği kabul edilmiştir. Üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının belirlenmesi halinde ise farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle gerek mahkeme yoluyla gerekse 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen fesihlerde tapu kayıtlarının, üçüncü kişilere yapılan devirlerin, ipoteklerin ve sözleşmeden kaynaklanan alacakların ayrıca değerlendirilmesi gerekir. İdari fesih işlemlerinin hukuka uygunluğu idari yargıda, taraflar arasındaki özel hukuk uyuşmazlıkları ise görevli adli yargı mercilerinde inceleme konusu olabilir. Kentsel dönüşümde sözleşmenin sona erdirilmesi kadar, fesih sonrasında doğacak mülkiyet ve alacak ilişkilerinin hukuka uygun biçimde tasfiye edilmesi de önem taşımaktadır.
#KentselDönüşüm #SözleşmeninFeshi #6306SayılıKanun #MüteahhitSözleşmesi #GayrimenkulHukuku
