Kentsel dönüşüm sürecinde bir binanın yıkılması ve yeniden inşa edilmesi, kat malikleri açısından önemli ekonomik ve hukuki yükümlülükler doğurmaktadır. Ancak inşaatın devam ettiği sırada müteahhidin mali güçlüğe düşmesi, faaliyetlerini durdurması veya hakkında iflas kararı verilmesi, hak sahiplerini ciddi belirsizliklerle karşı karşıya bırakabilir. Özellikle arsa paylarının müteahhide devredildiği projelerde, inşaatın tamamlanamaması yalnızca sözleşmeden kaynaklanan bir sorun olmaktan çıkarak mülkiyet hakkını da ilgilendiren uyuşmazlıklara dönüşebilir.
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrası, belirli koşullar altında müteahhitle yapılan inşaat sözleşmelerinin idari süreç yoluyla feshedilmesine imkan tanımaktadır. Buna göre maliklerin oybirliğiyle anlaşmasından veya arsa payları bakımından salt çoğunlukla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içerisinde yapım işine başlanmaması ya da inşaatın belirli bir seviyede durdurularak en az altı ay boyunca tamamlanmasını sağlayacak düzeyde faaliyet yürütülmemesi halinde fesih süreci gündeme gelebilir. Bunun için kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi ve gerekli idari işlemlerin yürütülmesi gerekir.
Bu kapsamda sözleşmenin feshi için arsa payları bakımından salt çoğunlukla karar alınarak Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurulabilir. Başkanlık tarafından gerekli tespitlerin yapılmasının ardından müteahhide işe başlaması veya devam etmesi için otuz günlük süre verilerek ihtarda bulunulur. Müteahhidin bu süre içerisinde yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, kanunda öngörülen koşullarla sözleşmeler sürenin sonunda resen feshedilmiş sayılır. Ancak bu özel fesih mekanizmasının uygulanabilmesi için yalnızca ekonomik sıkıntının veya iflas iddiasının bulunması yeterli değildir. Kanunda belirtilen fiili durumların gerçekleşmesi ve usulün tamamlanması gerekir.
Müteahhit hakkında iflas kararı verilmesi durumunda ayrıca 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri önem kazanır. İflasın sözleşmeye, tarafların alacaklarına ve taşınmaz üzerindeki haklarına etkisi, sözleşmenin niteliğine ve mevcut hukuki duruma göre değerlendirilir. Maliklerin müteahhide devrettikleri arsa payları, inşaatın tamamlanma seviyesi, tapu kayıtları, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve taşınmaz üzerinde kurulmuş ipotekler bu değerlendirmede belirleyici olabilir. Bu nedenle müteahhidin iflası, bütün tapu devirlerinin kendiliğinden geçersiz hale gelmesi anlamına gelmez.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16 Mayıs 2025 tarihli, 2024/1 esas ve 2025/2 karar sayılı ilamı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin kazandıkları haklar bakımından önem taşımaktadır. Kararda, yükleniciye devredilen taşınmazlar üzerinde üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle kazandıkları ayni hakların, sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi halinde de korunabileceği kabul edilmiştir. Buna karşılık üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının belirlenmesi halinde farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir. Bu içtihat, müteahhide yapılan tapu devirlerinin ve sonrasında gerçekleşen işlemlerin dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.
Kentsel dönüşümde müteahhidin mali güçlüğe düşmesi veya iflas etmesi halinde maliklerin başvurabileceği hukuki yollar, sözleşmenin içeriğine ve projenin bulunduğu aşamaya göre değişmektedir. Sözleşmenin feshi, alacakların talep edilmesi, tapu kayıtlarına ilişkin uyuşmazlıklar ve yeni bir yükleniciyle anlaşılması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Özellikle inşaat tamamlanmadan yapılan tapu devirleri ve üçüncü kişilerin kazandığı haklar nedeniyle, uyuşmazlığın bütün belgeleriyle birlikte değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
#KentselDönüşüm #Müteahhitİflası #SözleşmeninFeshi #MülkiyetHakkı #GayrimenkulHukuku
