Türkiye'de kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan anlaşmazlıklardan biri, bazı kat maliklerinin binalarının yeniden yapılmasına karşı çıkmasıdır. Özellikle uzun yıllardır aynı konutta yaşayan veya müteahhitle yapılan anlaşmanın koşullarını uygun bulmayan maliklerin dönüşüme katılmak istememesi, önemli hukuki uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yenilenmesi konusunda bütün maliklerin oybirliğiyle anlaşmasını zorunlu tutmamaktadır.
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, Kanun kapsamındaki taşınmazların yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlar, oybirliği sağlanamaması halinde maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınabilmektedir. Burada belirleyici olan maliklerin sayısı değil, taşınmaz üzerindeki arsa paylarının toplamıdır. Dolayısıyla on daireli bir binada altı kişinin anlaşması her durumda yeterli olmayabilir. Kararın geçerliliği, anlaşmaya katılan maliklerin toplam arsa paylarının yarısından fazla olup olmadığına bağlıdır.
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin mülkiyet hakları kendiliğinden ortadan kalkmaz. Öncelikle kararın ve anlaşma koşullarını içeren teklifin mevzuatta öngörülen yöntemlerle kendilerine bildirilmesi gerekir. Maliklere teklifi kabul etmeleri için on beş günlük süre tanınır. Bu süre içerisinde anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde düzenlenen usule göre satış işlemine konu edilebilir. Satış sürecinin işletilmesi, belirli idari işlemlerin tamamlanmasını gerektirir.
04.02.2026 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle maliklerin toplantıya davet edildiğini ve toplantının gerçekleştirildiğini gösteren belgeler de satış başvurusunda önem kazanmıştır. Bu düzenleme, karar alma sürecinin belgelenmesi bakımından dikkate değerdir. Maliklerin toplantıdan haberdar edilmemesi, bildirimlerin usulüne uygun yapılmaması veya karar için gerekli çoğunluğun sağlanamaması gibi durumlar, ilgili işlemlerin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesini gerektirebilir.
Kentsel dönüşüm kararına karşı çıkan maliklerin hakları yalnızca toplantı ve bildirim usulleriyle sınırlı değildir. Arsa payının değerinin belirlenmesi, teklif edilen yeni bağımsız bölümün özellikleri ve paylaşımın hakkaniyete uygunluğu da uyuşmazlık konusu olabilir. Danıştay'ın kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlarında, azınlıkta kalan maliklerin taşınmazın önceki durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren teklifleri kabul etmeye zorlanamayacağı yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır. Bununla birlikte her uyuşmazlık, kendi hukuki ve maddi koşulları içerisinde incelenmelidir.
Sonuç olarak kentsel dönüşümde çoğunluğun karar alma yetkisi bulunması, azınlıkta kalan maliklerin bütün hukuki güvencelerden yoksun olduğu anlamına gelmez. Riskli yapı tespiti, yeniden yapım kararı, sözleşme koşulları ve arsa payı satışı birbirinden farklı hukuki süreçlerdir. Hak kaybı yaşanmaması için özellikle tebligatların, toplantı belgelerinin, değerleme işlemlerinin ve başvuru sürelerinin dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
#KentselDönüşüm #6306SayılıKanun #MülkiyetHakkı #KatMalikleri #GayrimenkulHukuku
