Kentsel dönüşüm sürecinde eski dairesinin yerine daha küçük bir konut teslim edilmesi, kat maliklerinin karşılaşabildiği önemli uyuşmazlıklardan biridir. Özellikle imar koşullarının değişmesi, ortak alanların yeniden düzenlenmesi, yeni yapı standartları ve müteahhitle yapılan paylaşım anlaşmaları sonucunda bağımsız bölümlerin büyüklükleri farklılaşabilmektedir. Ancak eski dairenin metrekare bakımından küçülmesi ile malikin hukuken hak kaybına uğraması her durumda aynı anlama gelmez. Bu ayrımın yapılabilmesi için sözleşme, proje ve taşınmazın özelliklerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
6306 sayılı Kanun, riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin özel hükümler içermekle birlikte her malike eski bağımsız bölümüyle aynı büyüklükte yeni bir daire verilmesini öngören genel bir düzenleme içermemektedir. Yeniden yapılacak binanın imar durumu, ruhsat koşulları, yapılaşma hakkı ve tarafların anlaşması, yeni bağımsız bölümlerin özelliklerini etkileyebilir. Bununla birlikte müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği yükümlülükler ve maliklerin hakları, yalnızca dönüşümün 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilmesi nedeniyle ortadan kalkmaz.
Daire büyüklüğüne ilişkin uyuşmazlıklarda öncelikle net alan ile brüt alan arasındaki farkın belirlenmesi gerekir. Net alan, bağımsız bölümün ilgili mevzuata göre hesaplanan kullanım alanını ifade ederken brüt alan hesabında farklı unsurlar dikkate alınabilir. Bu nedenle sözleşmede yalnızca metrekare büyüklüğünün belirtilmesi, teslim edilecek konutun özelliklerinin her durumda yeterince açık olduğu anlamına gelmez. Bağımsız bölümün bulunduğu kat, cephe, oda sayısı, eklentileri ve teknik özellikleri de sözleşmede belirlenen edimin kapsamını etkileyebilir.
Müteahhidin sözleşmede kararlaştırılan büyüklükten veya teknik özelliklerden farklı bir bağımsız bölüm teslim etmesi halinde, uyuşmazlığın niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu'nun sözleşmeye aykırılık ve eser sözleşmesinde ayıba ilişkin hükümleri gündeme gelebilir. Özellikle Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesinde, eserin ayıplı olması halinde belirli şartlarla kullanılabilecek seçimlik haklar düzenlenmiştir. Bununla birlikte her metrekare farklılığı doğrudan ayıplı ifa olarak nitelendirilemez. Farklılığın nedeni, sözleşmedeki düzenlemeler, teslim edilen bağımsız bölümün özellikleri ve hukuki şartlar birlikte incelenmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklere bırakılacak bağımsız bölümlerin paylaşımı da önem taşımaktadır. Eski taşınmazdaki arsa payları, bağımsız bölümlerin konumu ve ekonomik değerleri ile yeni projede öngörülen dağılım arasında uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararlarının uygulanması sırasında azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarının korunması gerekir. Danıştay'ın kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarına ilişkin değerlendirmelerinde, taşınmazın önceki durumuyla karşılaştırıldığında açık dengesizlik içeren tekliflerin mülkiyet hakkı bakımından sorun oluşturabileceği belirtilmiştir. Ancak bu değerlendirme, her metrekare azalmasının kendiliğinden hukuka aykırı olduğu anlamına gelmez.
Sonuç olarak kentsel dönüşümde dairenin küçülmesinin hukuki sonuçları, yalnızca eski ve yeni konutların metrekarelerinin karşılaştırılmasıyla belirlenemez. Sözleşmede taahhüt edilen bağımsız bölümün özellikleri, onaylı mimari proje, ruhsat ve teslim edilen konutun fiili durumu birlikte değerlendirilmelidir. Maliklerin haklarını koruyabilmeleri açısından özellikle sözleşme eklerinde bağımsız bölümün net ve brüt alanının, konumunun ve teknik özelliklerinin açık biçimde gösterilmesi önem taşımaktadır.
#KentselDönüşüm #MetrekareKaybı #KatKarşılığıİnşaat #MülkiyetHakkı #GayrimenkulHukuku
