Kentsel dönüşüm sürecinde en fazla anlaşmazlık yaşanan konulardan biri, bodrum katlarda bulunan bağımsız bölümlerin yeni projede nasıl değerlendirileceğidir. Özellikle eski binalarda konut, dükkan veya depo olarak kullanılan bodrum katların yeni yapılaşma koşulları nedeniyle aynı şekilde inşa edilememesi, maliklerin mülkiyet haklarını doğrudan ilgilendirmektedir. Bazı projelerde bodrum kat maliklerine daha küçük veya farklı nitelikte bağımsız bölümler teklif edilirken bazı durumlarda yalnızca arsa payları üzerinden değerlendirme yapılmaktadır. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm uygulamalarında bodrum katta bağımsız bölüm sahibi olmak, malikin mülkiyet hakkının diğer kat maliklerinden daha az korunduğu anlamına gelmez.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararların arsa payları bakımından salt çoğunlukla alınmasına imkan tanımaktadır. Bununla birlikte çoğunluğun karar alma yetkisi, yeni projede bağımsız bölümlerin paylaşımının her koşulda hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Bodrum kat maliklerinin haklarının belirlenmesinde tapu kayıtları, bağımsız bölümün hukuki niteliği, arsa payı, eski taşınmazın ekonomik değeri ve yeni projede önerilen karşılık birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı bir bodrum kat ile ortak alan niteliğindeki veya başka bir bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmiş bodrum alanı arasında hukuki farklılık bulunmaktadır.
Bodrum kat maliklerinin yeni binada mutlaka aynı katta veya eski bağımsız bölümleriyle aynı büyüklükte taşınmaz almalarını zorunlu kılan genel bir düzenleme bulunmamaktadır. Yeni yapının imar koşulları, mimari projesi, yapılaşma hakkı ve taraflar arasında yapılan anlaşmalar, bağımsız bölümlerin konumunu ve özelliklerini değiştirebilir. Ancak bu durum, bodrum kat maliklerine ekonomik açıdan açık biçimde dengesiz teklifler sunulabileceği anlamına gelmez. Yeni projede önerilen bağımsız bölümün yalnızca metrekaresi değil, kullanım amacı, bulunduğu kat, cephesi, ticari niteliği ve ekonomik değeri de önem taşımaktadır. Malikler arasındaki paylaşımın hukuka uygunluğu değerlendirilirken arsa paylarının yanı sıra taşınmazların somut özellikleri de dikkate alınmalıdır.
Danıştayın kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararları, bu konuda önemli hukuki değerlendirmeler içermektedir. Danıştayın resmî karar arama sisteminde yayımlanan bir uyuşmazlıkta, eski binada caddeye cepheli zemin kat dükkanları ve konutu bulunan maliklere, yeni projede bodrum katta ve yan cephede yer alan ofis niteliğinde bağımsız bölümler teklif edilmesi incelenmiştir. Uyuşmazlıkta, önerilen yeni bağımsız bölümlerin eski taşınmazlarla ekonomik ve işlevsel açıdan eşdeğer olup olmadığı tartışılmıştır. İlgili yargılama sürecinde, paylaşımın adil ve dengeli olmadığı gerekçesiyle arsa payının satışına ilişkin işlemin hukuka aykırı bulunduğu değerlendirmeler yer almıştır. Bu karar, yeni projede teklif edilen bağımsız bölümlerin yalnızca arsa payı üzerinden değil, konumları ve ekonomik özellikleri bakımından da incelenmesinin önemini göstermektedir.
4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği değişikliği, maliklerin karar alma ve arsa payı satışı süreçlerine ilişkin usulleri yeniden düzenlemiştir. Buna göre yeni uygulamalar hakkında karar alınması amacıyla maliklerden birinin istemi üzerine bütün maliklerin toplantıya çağrılması, toplantının mevzuatta belirtilen yöntemlerle duyurulması ve alınan kararın tutanağa bağlanması gerekmektedir. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere anlaşma koşullarının bildirilmesi ve teklifin kabulü için on beş günlük süre tanınması öngörülmektedir. Gerekli şartların gerçekleşmesi halinde anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları, mevzuatta düzenlenen açık artırma usulüyle satışa konu edilebilir. Bodrum kat maliklerinin de bu süreçte toplantı, bildirim, değerleme ve hukuki başvuru hakları bulunmaktadır. Ayrıca 1 Temmuz 2026 tarihinde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikle, asansör zorunluluğu bakımından kat sayısının hesabında bağımsız bölüm, eklenti veya belirli ortak alanları içeren bodrum katların dikkate alınmasına ilişkin esaslar açıklığa kavuşturulmuştur. Ancak bu düzenleme, bodrum kat maliklerine doğrudan yeni bir bağımsız bölüm tahsis hakkı tanımamaktadır.
Sonuç olarak kentsel dönüşümde bodrum kat maliklerinin hakları, bağımsız bölümün bulunduğu kat üzerinden tek başına belirlenemez. Tapuda kayıtlı mülkiyet durumu, arsa payı, bağımsız bölümün kullanım amacı, ekonomik değeri, yeni projede önerilen karşılık ve sözleşme koşulları birlikte değerlendirilmelidir. Bodrum katın yeni projede aynı şekilde yapılamaması, malikin mülkiyet hakkının kendiliğinden ortadan kalkması anlamına gelmediği gibi her durumda aynı nitelikte yeni bir bağımsız bölüm verilmesini de zorunlu kılmaz. Özellikle paylaşımda açık dengesizlik bulunduğu düşünülen durumlarda, karar alma sürecinin ve ilgili idari işlemlerin hukuka uygunluğunun incelenmesi önem taşımaktadır. Kentsel dönüşümde temel amaç güvenli yapılaşmanın sağlanması olmakla birlikte bu süreçte maliklerin mülkiyet haklarının korunması da hukuki düzenin ayrılmaz bir parçasıdır.
#KentselDönüşüm #BodrumKat #MülkiyetHakkı #6306SayılıKanun #GayrimenkulHukuku
